Wohnung verkaufen - kostenlos den passenden Käufer finden!

Sie haben vor Ihre Wohnung zu verkaufen und wissen noch gar nicht, wie Sie dabei am besten vorgehen und was Sie alles beachten müssen? Welche Besonderheiten gibt beim Wohnungsverkauf und in wie fern kann ein Makler bei der Suche von Kaufinteressenten helfen? Antworten zu diesen und weiteren Fragen sowie hilfreiche Tipps zum Verkauf einer Wohnung finden Sie in Sie in diesem Ratgeber.

Inhaltsverzeichnis

1. Wohnung verkaufen: Wie gehe ich vor und was muss ich beachten?
2. Wohnung zu verkaufen: Was gehört alles in ein Online-Inserat?
3. Besonderheiten beim Verkauf von Wohnungen
4. Zu welchem Preis kann ich meine Wohnung verkaufen?
5. Wohnung leer oder vermietet verkaufen: Gibt es einen Unterschied?
6. Was müssen Sie vor dem Wohnungsverkauf erledigen?
7. Wohnung verkaufen – Mit oder ohne Makler?

Das Wichtigste in Kürze

• Wenn Sie Ihre Wohnung erfolgreich verkaufen wollen, sollten Sie das Online-Inserat auf Ihre Zielgruppe ausrichten.
• In der Immobilienanzeige dürfen Angaben zum energetischen Zustand der Immobilie (Energieausweis) nicht fehlen. Andernfalls droht ein Bußgeld.
• Bei der Ermittlung des Verkaufspreises sollten Sie unbedingt den aktuellen Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen berücksichtigen.

Wohnung verkaufen: Wie gehe ich vor und was muss ich beachten?

Eine Wohnung erfolgreich zu verkaufen, kann sich je nach Region und dem lokalen Angebots-Nachfrage-Verhältnis leicht oder schwierig gestalten. Bevor Sie also Ihre Wohnung auf dem Immobilienmarkt zum Verkauf anbieten, sollten Sie sich vorab ein Überblick über diesen verschaffen.

Gibt es vergleichbare Objekte in der Region, die zum Verkauf stehen?
Für einen ersten Überblick sollten Sie sämtliche Verkaufsangebote aus Ihrer Region recherchieren. So erhalten Sie erste Informationen über die Angebotsseite und können gleichzeitig herausfinden, was andere Eigentümer für vergleichbare Wohnungen verlangen. Eventuell bietet Ihre Wohnung im Vergleich zu den anderen angebotenen Immobilien Besonderheiten wie beispielsweise ein großzügiger Balkon oder ein zweites Bad, die einen erfolgreichen Verkauf zu einem guten Preis wahrscheinlicher machen.

Wer sind potentielle Käufer für meine Wohnung?
Zu wissen, wer als potentieller Käufer in Frage kommt, kann den gesamten Verkaufsprozess deutlich verkürzen. Daher sollten Sie sich vorab darüber im Klaren sein, an welche Zielgruppe sich Ihre Vermarktungsmaßnahmen richten sollen.

Eigentumswohnungen werden vielfach von Privatpersonen erworben, die bisher zur Miete gewohnt haben und etwas Eigenes besitzen möchten. Sie nutzen eine Eigentumswohnung als Geldanlage beziehungsweise Altersvorsorge. Wenn Ihre Wohnung zum Beispiel ebenerdig und barrierefrei ist, erweitert sich die Zielgruppe zusätzlich um Rentner, die nach einer altersgerechte Wohnung Ausschau halten. Eventuell ist Ihre Immobilie aber auch eine 50 qm große Ein-Zimmer-Wohnung in einer Großstadt wie Wien, Graz oder Linz. Diese Objekte sind für Investoren oder größere Kapitalanleger besonders interessant, da sie in der Regel lukrative Mietzinseinnahmen versprechen. Die Zielgruppe, die Sie gezielt ansprechen wollen, richtet sich also maßgeblich nach den Eigenschaften Ihrer Wohnung.

Wie gestalte ich die Vermarktung meiner Wohnung?
Grundsätzlich sollte die Vermarktung sich auf diejenige Zielgruppe richten, die für die zum Verkauf stehende Immobilie in Frage kommen. Jedenfalls kommen Sie nicht um die Maßnahme herum, Online-Inserate zu schalten, denn heutzutage läuft die Suche nach Kaufobjekten zum großen Teil im Internet ab.

Sie haben beispielsweise eine für Investoren interessante Wohnung zum Verkauf? Dann heben Sie die Vorteile für Investoren im Exposé hervor: begehrte Lage, hohes Mietzinsniveau, renovierter Zustand der Wohnung, etc. Schon in der Überschrift Ihrer Online-Anzeige können Sie die Zielgruppe direkt ansprechen – und das sollten Sie auch tun! Denn auf diese Weise erhalten Sie mehr qualifizierte Interessenten, was die Wahrscheinlichkeit eines erfolgreichen Verkaufs merklich erhöht.

Wohnung zu verkaufen: Was gehört alles in ein Online-Inserat?

Wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen, müssen Sie beim Erstellen des Online-Inserats darauf achten, dass alle notwendigen Informationen zum Objekt mitangegeben werden. Darunter gehören die folgenden Punkte:

• Standort und Lage
• Baujahr sowie Angaben zu Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen
• Grundstücks- bzw. Wohnfläche
• Anzahl der Zimmer
• Grundriss der Immobilie
• Teilungserklärung
• Angaben zur umliegenden Infrastruktur (ÖPNV, Schulen, Freizeitangebote, etc.)
• Ausstattung der Immobilie (Garten, Balkon, zweites Bad, Garage, etc.)
• Energieausweis (Achtung: Pflicht!)
• Angaben zum möglichen Einzugstermin
• Bilder (und ggfs. Videos) vom Objekt
• Kaufpreis

Bei der Objektbeschreibung sollten Sie die Vorzüge Ihrer Wohnung unbedingt in den Vordergrund stellen: Ist die Lage besonders attraktiv? Ist ein guter Anschluss an den öffentlichen Nahverkehr gegeben? Gibt es einen zusätzlichen Garagenplatz zum Objekt?

Denken Sie daran: Einzelne Vorzüge einer Wohnung können die Kaufentscheidung von potentiellen Käufern maßgeblich beeinflussen – vor allem dann, wenn diese nach einem Objekt mit ganz bestimmten Vorzügen suchen!

Besonderheiten beim Verkauf von Wohnungen

Eigentlich müsste sich eine Eigentumswohnung einfacher verkaufen lassen als ein Haus, da die Kosten für eine Wohnung vielfach deutlich geringer ausfallen. Theoretisch mag das stimmen, doch praktisch sieht das etwas anders aus. Denn Ihre Wohnung befindet sich in einem Gebäude, wo weitere Eigentumswohnungen sind und dementsprechend eine Eigentümergemeinschaft vorhanden ist. Grundsätzlich wird bei einer Liegenschaft mit einer Eigentümergemeinschaft zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterschieden:

Sondereigentum: Beim Sondereigentum handelt es laut Wohnungseigentümergesetz (WEG) um Eigentum, welches nur im Besitz des Wohnungseigentümers liegt. Dazu gehört natürlich die Eigentumswohnung selbst, aber auch eventuell Kellerräume sowie Einzelgaragen.

Gemeinschaftseigentum: Alles, was bei einer Liegenschaft nicht zum Sondereigentum eines Miteigentümers zählt, gehört zum Gemeinschaftseigentum. Typischerweise gehören dazu das Treppenhaus, die Waschküche, das Dach sowie Innenhöfe und Gartenanlagen etc.

Zu beachten: Außenwände und Fenster zählen nicht zum Sondereigentum, sondern sind Teil des Gemeinschaftseigentums.

Das Sondereigentum ist Ihre Eigentumswohnung und das Gemeinschaftseigentum gehört allen Eigentümern. Beim Verkauf einer Wohnung ist es also nicht nur die Wohnung, sondern auch Anteile aus dem Gemeinschaftseigentum, die mit verkauft werden. Gerade die Gemeinschaftseigentumsanteile können zu Problemen führen, da der potenzielle Käufer sich Sorgen macht, dass die Eigentümergemeinschaft Entscheidungen beschließen könnte, die seinen Vorstellungen nicht entsprechen. Einem solchen Argument nehmen Sie den Wind aus den Segeln, indem Sie offen mit dem Kaufinteressenten über Ihre Erfahrungen sprechen.

Zu welchem Preis kann ich meine Wohnung verkaufen?

Um einen angemessenen Verkaufspreis Ihrer Wohnung zu ermitteln, ist zunächst einmal die Einsicht in die Übersicht der Bodenrichtwerte der jeweiligen Region von großer Hilfe. Diese können Sie online einsehen. Anhand des dort angegebenen Quadratmeterpreises können Sie eine erste Berechnung durchführen.

Nichtsdestotrotz müssen weitere Faktoren mit in die Verkehrswertermittlung eingebunden werden, um einen Preis zu ermitteln, der auf dem Markt tatsächlich erzielt werden kann. Neben der Lage und dem Zustand der Wohnung beeinflussen dabei folgende Kriterien den Verkaufspreis für Ihre Eigentumswohnung:

Baujahr: Wohnungen, die aus den 50er, 60er und 70er Jahren stammen, liegen preislich deutlich unter Altbauwohnungen und Eigentumswohnungen in einem Neubau.

Etage: Eine Eigentumswohnung im Erdgeschoss liegt preislich nicht selten 20 oder 30 Prozent unter einer Wohnung in einem anderen Stockwerk. Das begründet sich darauf, dass viele Menschen Angst vor einem Einbruch haben. Zudem befinden sich nicht geheizte Kellerräume unter der Erdgeschosswohnung, worin viele einen größeren Heizbedarf und damit höhere Betriebskosten sehen.

Balkon, Terrasse oder Garten: Fehlen diese bei der Eigentumswohnung, können einige hundert Euro je Quadratmeter verloren gehen.

Zimmer: Vielen potenziellen Interessenten ist die Zimmeranzahl sehr wichtig. Häuser aus der Nachkriegszeit verfügen vielfach über kleine Wohnungen. Wer sich eine Eigentumswohnung kaufen möchte, hat den Wunsch nach einer Wohnung mit drei, vier oder fünf Zimmern in einer passablen Größe.

Tipp: Um den richtigen Verkaufspreis zu ermitteln, ist eine kostenlose Bewertung vor Ort von einem Experten hilfreich.

Wohnung leer oder vermietet verkaufen: Gibt es einen Unterschied?

Die Nachfrage nach Wohnraum ist aktuell immer noch sehr hoch – besonders dann, wenn Ihre Eigentumswohnung in einer Großstadt liegt. Wollen Sie die Wohnung mit Mieter verkaufen, fällt der Verkaufspreis oftmals geringer aus als bei einer nicht bewohnten Wohnung. Doch warum ist das so?

Wer eine vermietete Eigentumswohnung kauft, kann sich wegen dem Mieterschutzgesetz nicht so einfach von dem Mieter trennen. Es sei denn, dieser hat Mietrückstände oder es wird auf Eigenbedarf geklagt. Der neue Eigentümer kann auch nicht einfach so die Miete erhöhen, weil er sich an die engen Grenzen des Mietspiegels halten muss. Daher ist es grundsätzlich besser und einfacher, eine nicht vermietete Wohnung zu verkaufen.

Was müssen Sie vor dem Wohnungsverkauf erledigen?

Wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen möchten, stellt sich Ihnen sicherlich die Frage, ob Sie diese vorher renovieren sollten oder nicht. Liegt Ihre Eigentumswohnung in einem angesagten Stadtteil, lohnt sich eine Renovierung, um einen anspruchsvollen Käuferkreis anzusprechen. Diese sind durchaus gewillt, für die perfekte Wohnung einen recht hohen Preis zu zahlen. Oftmals ist vor dem Verkauf eine Renovierung nicht nötig. Es kostet Sie Zeit und Geld – und dieses muss über den Kaufpreis wieder hereingeholt werden. Mitunter ist es aber sinnvoll, bestimmte Bereiche der Wohnung zu renovieren.

Wohnung verkaufen – Mit oder ohne Makler?

Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten, eine Immobilie verkaufen: entweder in Eigenregie oder mit einem Makler. Beide Optionen haben Vor- wie Nachteile. In manchen Fällen kann aber die Beauftragung eines Maklers durchaus Sinn ergeben, wenn:

• die Wohnung in einer unbegehrten Lage liegt,
• es auf dem Immobilienmarkt viele vergleichbare Objekte in der Region gibt,
• Sie selbst kaum Zeit für die Vermarktung der Wohnung haben oder 
• Sie generell unerfahren im Verkauf von Immobilien sind.

Immobilienmakler sind Profis auf ihrem Gebiet. Ihre Expertise hilft vor allem dann, wenn bestimmte Bedingungen den Verkauf verzögern oder erschweren. In der folgenden Übersicht haben wir für Sie die Vor- und Nachteile eines Immobilienmaklers zusammengefasst:

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