Wohnung vermieten - kostenlos den passenden Mieter finden!

Für Vermieter ist die Wohnungsvermietung ein zweischneidiges Schwert. Denn ob sich ein Mietinteressent später als zuverlässiger Mieter oder letztlich doch als Mietnomade entpuppt, ist beim Besichtigungstermin kaum abzusehen – doch als Vermieter stehen Sie nicht mittellos dar! Erfahren Sie in diesem Beitrag, was Sie bei der Wohnungsvermietung beachten sollten, wie die Betriebskostenabrechnung reibungslos gelingt und wie Sie Mietnomaden vorbeugen können.

Inhaltsverzeichnis

1. Welche Risiken birgt die Wohnungsvermietung für Vermieter?
2. Was kann ich als Vermieter gegen Mietnomaden tun?
3. Immobilien vermieten: Was muss ich beim Inserieren beachten?
4. Mietvertrag: Auf was muss ich als Vermieter achten?
5. Wie berechne ich die Höhe des Mietzinses
6. Wohnungsvermietung – Wichtiges zur Betriebskostenabrechnung!

Das Wichtigste in Kürze

• Als Basis für die Berechnung des Mietzinses gelten bestimmte Richtwerte für jedes einzelne Bundesland, die wiederum alle zwei Jahre aktualisiert werden.
• Um das Risiko eines Mietnomaden zumindest klein zu halten, sollten Sie Mietinteressenten nicht nur auf Ihre Bonität prüfen, sondern sich im persönlichen Gespräch einen möglichst umfassenden Eindruck von ihnen verschaffen.
• Sie können Ihre Wohnung schneller vermieten, wenn Sie diese vor Besichtigungsterminen in einen Top-Zustand bringen.  

Welche Risiken birgt die Wohnungsvermietung für Vermieter?

Wenn Eigentümer ihre Immobilien vermieten, dann möchten sie bestenfalls Mieter darin wissen, die den Mietzins stets pünktlich zahlen, die Hausordnung beachten und sich im Optimalfall gut mit den Nachbarn verstehen. Doch leider ist dies nicht immer der Fall: Zahlt der Mieter auf einmal seinen Mietzins nicht mehr oder kommt es immer wieder zu Verstößen gegen die Hausordnung, muss der Vermieter aktiv werden – und das kostet in aller Regel Zeit und Geld, die Vermieter gerne anders investieren würden.

Ein weiteres Risiko für Vermieter besteht darin, dass die Wohnung für eine bestimmte unvermietet bleibt. Leerstand bedeutet nämlich, dass keine Mietzinszahlungen mehr fließen. Besonders bei stark renovierungsbedürftigen Objekten oder bei Wohnungen in unbeliebter Lage ist es teils sehr schwierig, einen geeigneten Mieter zu finden. Den nächstbesten Interessenten als Mietnachfolger zu wählen, nur damit die Wohnung nicht mehr unvermietet ist, birgt wiederum die Gefahr, dass diese sich letztlich als Mietnomaden herausstellen.

Apropos: Die größte Angst eines Vermieters ist vor allem die vor Mietnomaden. Wenn Mietzinszahlungen ausbleiben, der Zustand der Wohnung komplett vernachlässigt wird und es innerhalb des Hauses zu Streitigkeiten zwischen dem Mietnomaden und weiterer Mieter gekommen ist, wird aus der eigentlichen Kapitalanlage schnell eine sprudelnde Quelle von Stress und Verzweiflung.

Was kann ich als Vermieter gegen Mietnomaden tun?

Bevor es sich Mietnomaden in Ihrer Wohnung bequem machen können, haben Sie als Vermieter einige Möglichkeiten, um Mietinteressenten auf „Herz und Niere“ zu testen:

1. Persönliches Gespräch: Bei einem ersten Gespräch erfahren Sie mehr über den Mietinteressenten und können einen Eindruck von ihm gewinnen. Hier brauchen Sie als Vermieter gute Menschenkenntnis, denn diese hilft Ihnen dabei zu erkennen, ob hinter diesem Interessenten ein Mietnomade stecken könnte, oder nicht.
2. Bonitätsprüfung: Verlangen Sie als Vermieter grundsätzlich den sogenannten „InfoPass für Mieter“. So können Sie die Zahlungsfähigkeit des Mietinteressenten auf unkomplizierte Art und Weise prüfen.
3. Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: Mithilfe dieser Bescheinigung können Sie das Zahlungsverhalten des Mietinteressenten gegenüber seinem noch aktuellen Vermieter prüfen. So sehen Sie, ob der Interessent seinen Mietzins bisher immer pünktlich gezahlt oder es Unregelmäßigkeiten gab.

Wenn Sie als Vermieter Mieter in der Wohnung haben, die sich letztlich doch als Mietnomaden herausgestellt haben, sollten Sie sämtliche seiner Fehltritte fein säuberlich protokollieren – so haben Sie bei gerichtlicher Auseinandersetzung stichhaltige Argumente gegen den Mietnomaden in der Hand. Folgende Schritte müssen Sie befolgen, wenn Sie einen Mietnomaden loswerden wollen:

1. Mahnung versenden: Bevor Sie eine Kündigung aus berechtigtem Interesse an die Mieter ausstellen, müssen Sie ihn in dieser Sache zunächst abmahnen. Ohne zuvor erfolgte Mahnung wäre die Kündigung ohnehin unwirksam.
2. Kündigung an die Mieter: Reagieren die betroffenen Mieter nicht auf die Mahnung und halten die darin erwähnte Zahlungsfrist nicht ein (nur bei Zahlungsverzug), liegt ein berechtigtes Interesse seitens des Vermieters vor, dem Mieter fristlos zu kündigen.
3. Räumungsklage einreichen: Falls der Mieter immer noch nicht auf die Zahlungsaufforderung bzw. auf die fristlose Kündigung reagiert, muss der Vermieter eine schriftliche Räumungsklage beim zuständigen Bezirksgericht einreichen. Das Verfahren dauert in der Regel mehrere Monate und auch die Kosten trägt der Vermieter. Begleicht der Mieter während des Verfahrens seine Rückstände und kann nachvollziehbare Gründe für diese nennen, wird die Klage abgewiesen.
4. Delogierung: Nachdem die Räumungsklage erfolgreich war, setzt das Gericht einen Termin für die Räumung der Wohnung fest. Falls sich der Mietnomade immer noch weigert, die Wohnung zu überlassen, wird diese unter Hinzunahme eines Schlüsseldienstes, eines Umzugsunternehmens und im Ausnahmefall mit der Polizei geräumt.

Tipp: Als Vermieter können Sie an Stelle eines unbefristeten einen zeitlich befristeten Mietvertrag aufsetzen. Die Mindestdauer eines befristeten Mietvertrages beträgt drei Jahre. Nach Ablauf der Mindestdauer können Sie den Mietvertrag auflösen oder aber verlängern, wenn der Mieter sich als solvent und zuverlässig erwiesen hat.

Immobilien vermieten: Was muss ich beim Inserieren beachten?

Heuer suchen Vermieter ihre Mietnachfolger größtenteils im Internet. Umso wichtiger ist es also, dass Sie bei der Mietersuche auf die Dienste von Online-Plattformen zurückgreifen, die Ihnen einen Zugang zur Zielgruppe bieten. Dort können Sie dann selbst ein Inserat schalten, um schnell und unkompliziert potentieller Mietnachfolger zu finden.

Grundsätzlich gilt: Je besser und professioneller Ihr Inserat und Exposé gestaltet ist, desto höher ist auch die Wahrscheinlichkeit auf Interessenten zu treffen, die nicht nur solvent sind, sondern sich als ordentliche und seriöse Mieter erweisen.

Achten Sie also auf eine ansprechende Objektbeschreibung, die weder Grammatik- noch Rechtschreibfehler beinhaltet. Kümmern Sie sich um professionelle Aufnahmen Ihrer Wohnung, die Sie im Exposé verwenden, und sorgen Sie bei Besichtigungsterminen dafür, dass sich Ihre Wohnung in einem Top-Zustand befindet.

Tipp: Wenn Sie einen Immobilienmakler mit der Suche nach einem geeigneten Mieter beauftragen, wird er ein professionelles Exposé erstellen, sämtliche Besichtigungstermine durchführen und letztlich dafür sorgen, dass Sie einen passenden Mieter finden.

Mietvertrag: Auf was muss ich als Vermieter achten?

Sie haben den passenden Mieter gefunden und möchten jetzt einen Mietvertrag abschließen. Dafür greifen Sie zu einem Vordruck, um auf der sicheren Seite zu sein – doch Vorsicht! Solche Mietverträge können veraltete Klauseln enthalten, die heute keine Gültigkeit mehr haben. Schauen Sie deshalb genauer hin, was im Mietvertrag geregelt ist und was nicht.

Grundsätzlich ist ein Mietvertrag nur dann gültig, wenn er folgende Elemente enthält:

• genaue Adresse der Mietwohnung
• alle dazugehörigen Räumlichkeiten (Keller, Tiefgaragenabstellplatz, etc.)
• Mietzins
• Betriebskosten
• Recht auf eine Indexanpassung
• Hausordnung
• Vereinbarungen zum Zahlungstermin sowie zur Bezahlart
• Höhe der Kaution

Schon gewusst?
Schäden, die entweder mutwillig oder durch einen nachteiligen Gebrauch entstanden sind, muss der Mieter bezahlen. Schäden, deren Ursache in der typischen Abnutzung liegt, müssen Vermieter selbst begleichen und dürfen mit nicht über die Kaution verrechnet werden.

Wie berechne ich die Höhe des Mietzinses?

Für jedes einzelne Bundesland wird alle zwei Jahre ein neuer Richtwert für den Quadratmeterpreis bei Vermietobjekten veröffentlicht. Seit dem 1. April 2019 gelten folgende Richtwerte:

Auf Basis der Richtwerte kommen noch ein Lagezuschlag sowie weitere Aufschläge durch bestimmte Ausstattungsmerkmale der Wohnung hinzu. In Österreich werden Wohnungen in vier verschiedene Wohnungskategorien unterteilt:

1. Wohnungskategorie A
2. Wohnungskategorie B
3. Wohnungskategorie C
4. Wohnungskategorie D

Wohnungen der Kategorie A verfügen dabei über eine über den Durchschnitt liegenden Ausstattung. Bei Objekten, die zur Wohnungskategorie D zugehörig sind, fehlen Wasseranschluss oder ein WC im Wohnungsinnern. Je nach Kategorie können also Auf- und Abschläge bei der Mietzinsberechnung vorgenommen werden.

Tipp: Ein guter Makler hilft bei der Berechnung eines angemessenen Mietzinses. Er kennt den lokalen wie regionalen Immobilienmarkt und natürlich auch den entsprechenden Mietzinsspiegel.

Wohnungsvermietung – Wichtiges zur Betriebskostenabrechnung!

Wer Immobilien vermieten will, kommt um das Thema der Betriebskostenabrechnung nicht herum. Besonders hierbei stellt sich häufig die Frage, was nun zu den Betriebskosten gehört und was nicht. Gemäß Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) und Mietrechtsgesetz (MRG) gehören zu Betriebskosten:

• Wasser/Abwasser
• Wasserdichtheitsprüfung
• Eich-, Ablese- und Abrechnungskosten bei einer Verbrauchsabrechnung für Kaltwasser (sofern eine Vereinbarung zugrunde liegt)
• Kanalräumung
• Müll
• Entrümpelung von herrenlosen Gegenständen und Möbeln
• Schädlingsbekämpfung
• Kehrgebühren (Rauchfangkehrung)
• Stromkosten (Treppenhausbeleuchtung, Gemeinschaftsflächen, etc.)
• Versicherungsprämien für Haftpflicht, Feuer sowie Leitungswasserschaden
• Verwaltungshonorar
• Hausreinigung inkl. Schneeräumung
• Öffentliche Abgaben
• Laufende Kosten von Gemeinschaftsanlagen (Aufzug, Heizung, Spielplatz, Waschküche, Wartungsarbeiten, Energiekosten, Servicearbeiten, etc.)

Zu beachten: Wenn Sie als Vermieter die Jahresfrist ab Ende des Verrechnungsjahres verstreichen lassen, tritt Präklusion – also eine Rechtsverwirkung – ein. Dann dürfen Sie für diesen Zeitraum keine Betriebskostenabrechnung mehr für den oder die Mieter in Rechnung stellen.

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