Die richtige Baufinanzierung basiert auf guter Planung

Der Finanzierungsplan kann noch so sorgfältig geplant sein – wenn Unvorhergesehenes nicht berücksichtigt wird, können monatliche Raten oft nicht mehr gezahlt werden. Immobilienexperten raten deswegen, nur zwei Drittel der monatlichen Rücklagen als Tilgungsrate einzuplanen, da so ein finanzielles Sicherheitsnetz geschaffen wird. Außerdem ist es ratsam, dass der Anteil des Eigenkapitals bei mindestens 20% liegt.

Haben Sie also sicher 25.000 Euro Eigenkapital zur Verfügung, können Sie ein Bauprojekt von 125.000 Euro planen ohne in große Not zu geraten.

Der erste Schritt, um Ihr Haus zu finanzieren ist, sich einen Überblick über alle Einnahmen, Ausgaben und Anlagen verschaffen. Dazu zählen:

• Vermögenswerte (zum Beispiel Lebensversicherungen)
• Immobilienbesitz (inklusive zu bebauendes Grundstück)
• Regelmäßige Einnahmen (Gehalt, Rente, Kindergeld)
• Mietausgaben
• Lebenshaltungskosten (Lebensmittel, Hobbies, Auto, Versicherungen, Bahnticket)
• Rücklagen für Unvorhergesehenes (wie Krankenhausaufenthalt, neue Waschmaschine, Autoreparatur)

Listen Sie alles auf, sodass Sie einen simplen Überblick erhalten. Aus der Aufstellung ergibt sich dann, wie hoch Ihre monatliche Kreditrate sein kann, woraus sich wiederum Ihr Kredit berechnen lässt.

Beachten Sie bei den regelmäßigen Einnahmen, dass sich Ihre Lebenssituation stetig ändert. Ein Kredit wird meist über zehn bis 30 Jahre hinweg abbezahlt – Einnahmen wie das Kindergeld fallen dann ab einem gewissen Zeitpunkt weg. Eventuell läuft Ihr Kredit auch so lange, dass Sie gegebenenfalls währenddessen in Rente gehen.

Hinzu kommen steigende Krankenkassengebühren, wechselnde Handyverträge oder Kinder, die ins Studium gehen und anders finanziert werden müssen als vorher. Vielleicht verlieren Sie Ihren Job, müssen ein Elternteil pflegen oder stellen nach Beginn des Baus fest, dass ein weiteres Kind unterwegs ist. Auch die Insolvenz von Baufirmen sollte kalkuliert werden.

Eine hundertprozentige Planungssicherheit gibt es deswegen nie, aber Sie sollten so genau und präzise wie möglich vorgehen.

Selbstverständlich finanzieren Sie nicht nur das Haus an sich. Hinzu kommen die Kosten für das Grundstück, inklusive circa zehn Prozent Nebenkosten für Leistungen wie die Maklerprovision, Erschließung des Grundstücks oder die Verbücherung. Zusätzlich müssen Sie mit Kosten für die Baustelleneinrichtung rechnen, für den Antrag auf Baubewilligung, Versicherungen, ein Bodengutachten sowie Notarkosten.

Wenn Sie also ein Budget von 150.000 Euro einplanen, ein Grundstück für 40.000 Euro kaufen und im Anschluss ein Haus für 110.000 Euro bauen wollen, wird die Rechnung nicht aufgehen.

Am Anfang jeder Reise steht die Frage nach der Form des Kredits. Wie viel Sicherheit brauchen Sie? Wie lang soll der Kredit laufen? Haben Sie einen Bausparvertrag? Wie viel Eigenkapital steht zur Verfügung?

Unterschieden wird zwischen folgenden Kreditformen:

• Hypothekarkredit
• Annuitätendarlehen
• Volltilgerdarlehen
• Bausparkredit
• Forward-Darlehen
• Cap-Darlehen
• Variabler Kredit
• Vollfinanzierung
• Wohnungskredit
• Privatkredit

Der Hypothekarkredit

Die klassischste Kreditform ist der Hypothekarkredit, bei dem die Immobilie als Sicherheit für den Kredit dient. Es handelt sich um langfristige Kredite bei denen Zinssätze und Tilgungsraten deutlich schwanken können. Abhängig ist das von der beruflichen Situation, dem Wert der Immobilie oder auch dem Anteil an Eigenkapital. Je weniger Finanzierung Sie brauchen, desto besser sind die angebotenen Konditionen. Beim Hypothekarkredit wählen Sie Ihre Tilgung und können so selbst über die Finanzierungslänge entscheiden. Vereinbaren Sie Sondertilgungen sowie eine höhere Anfangstilgung, können Sie den Kredit schneller abzahlen.

In Österreich am beliebtesten ist das Annuitätendarlehen, eine Unterform des Hypothekarkredits. Bei diesem Darlehen haben Sie die volle Planungssicherheit, da die monatliche Rate über die gesamte Laufzeit hinweg immer gleichbleibt. Der Vorteil dieser Variante ist, dass Sie sofort mit der Tilgung beginnen – zum Ende des Vertrags erhöht sich die Tilgungsrate, wohingegen sich die Zinsrate verringert. Außerdem können Sie sich auf eine Zinsbindung von vier, zehn oder 20 Jahren einlassen, was allerdings das Risiko einer Zinserhöhung nach Ablauf des Bindungszeitraums erhöht. Nach Ablauf der Frist ist die Kreditsumme noch nicht getilgt, weswegen Sie sich mit einer Anschlussfinanzierung auseinandersetzen müssen. Das heißt, dass Sie erneut Zinskonditionen vergleich und eine neue Zinsbindung vereinbaren müssen. Hier können Sie je nach Zinssatz in finanzielle Probleme geraten, da die monatliche Rate höher als vorher ausfallen kann. Das Modell eignet sich für eine Finanzierung in mehreren Runden.

Das Volltilgerdarlehen

Das Volltilgerdarlehen, eine weitere Unterkategorie des Hypothekarkredits, funktioniert ähnlich wie das Annuitätendarlehen, nur, dass es hier lediglich eine Finanzierungsrunde gibt. Sie planen also sehr langfristig und müssen deswegen über ein hohes sowie sicheres Einkommen verfügen. Es gibt, anders als beim Annuitätendarlehen, zudem kein Zinsänderungsrisiko. Die Planungssicherheit ist also bis Ende der Gesamtlauffrist des Kredits gewährleistet. Es ist auch möglich, nach der ersten Finanzierungsrunde eines Annuitätendarlehns auf ein Volltilgerdarlehen umzusteigen. Volltilgerdarlehen haben einen höheren gesicherten Tilgungssatz und sind unflexibel, weswegen sie sich eher nicht für Familien eignen, die die Kinderplanung noch nicht abgeschlossen haben.

Der Bausparvertrag

In Österreich gibt es vier Bausparkassen, bei denen ein Bausparvertrag staatlich gefördert wird:

• sBausparkasse
• Wüstenrot
• Raiffeisen Wohn Bausparkasse
• start:bausparkasse

Die staatliche Förderung bedeutet, dass das Finanzamt jährlich eine Bausparprämie festlegt, die zwischen 1,5 und vier Prozent schwanken kann. Wenn Sie jährlich in Ihren Bausparvertrag einzahlen, können Sie so bis zu 1.200 Euro aus staatlicher Förderung gewinnen. Grundsätzlich verläuft ein Bausparkredit in drei Phasen:

1. Ansparen: Sie müssen auf ein Mindestguthaben sparen, das Ihnen erlaubt, einen Kredit zu beantragen. Meist handelt es sich hierbei um 50 Prozent der Bausumme.

2. Zuteilung und Auszahlung: Die Auszahlung geschieht nicht sofort nach Erreichen des Mindestguthabens, sondern erst, wenn genug Geld im Guthabentopf der Bausparkasse vorhanden ist. Es kann also unter Umständen etwas dauern, bis Ihnen Ihr Kredit zugeteilt wird – im schlimmsten Fall sogar bis zu 18 Monate.

3.Kredittilgung: Die Tilgungsrate von Bausparkrediten ist deutlich höher als bei anderen Kreditformen, da die Banken ihr Geld schnell wiederhaben möchten. Die hohen Monatsraten rentieren sich deswegen für Vielverdiener.

Das Forward-Darlehen

Beim Forward-Darlehen planen Sie für die Zukunft. Hier sichern Sie sich den jetzigen Zinssatz auf maximal fünf Jahre, bekommen den Kredit jedoch erst in einigen Jahren ausgezahlt. Diese Methode lohnt sich besonders, wenn der Zinssatz niedrig ist und Sie sich noch in den ganz frühen Phasen der Bau- oder Familienplanung befinden.

Das Cap-Darlehen

Das Cap-Darlehen beruht auf einem Kredit mit variablen Zinsen, aber anders als ein variabler Kredit hat das Cap-Darlehen eine Zinsobergrenze – den sogenannten Cap. So wird verhindert, dass der Zinssatz zu stark ansteigt, was innerhalb der unsicheren Finanzierungsvariante einen gewissen Schutz bietet.

Die Vollfinanzierung

Bei der Vollfinanzierung ist kein Eigenkapital vorhanden, aber je geringer das Eigenkapital, desto höher die Zinsen. Es ist also ein verhältnismäßig hohes Einkommen vonnöten, um diesen Kredit finanzieren zu können.

Der Wohnungskredit

Der Wohnungs- oder Wohnkredit wird nur an Menschen vergeben, die Eigentümer einer Immobilie sind, die sie auch selbst nutzen. Er eignet sich deswegen eher für größere Renovierungsarbeiten als für den Hauskauf.

Der Privatkredit

Ein Privatkredit kann von jedem und immer in Anspruch genommen werden. Hier wird der Kredit durch eine Privatperson statt durch eine Bank vergeben. Trotzdem müssen Sie Zinsen und Tilgungsraten zahlen, die meist über den Raten einer Bank liegen. Der Kredit eignet sich als Finanzierung ohne Eigenkapital.

Haben Sie sich für eine Finanzierungsvariante entschieden, können Sie nebenbei noch Fördergelder beantragen. Österreichweit gibt es zum Beispiel die Möglichkeit, Fördermittel für besonders energieeffiziente Bauten zu beantragen. Die Fördergelder können Sie über den Bund, das Land oder sogar die Europäische Union beantragen. Sie können zudem auch Fördermittel für barrierefreies Bauen beantragen.

Andere Fördermittel unterscheiden sich auf Länderebene.