Mit der Baugenehmigung zum Traumhaus

Die Baugenehmigung, in Österreich auch Baubewilligung, muss erteilt werden, bevor ein Bauprojekt starten kann. Ohne Bewilligung kann das Land einen Baustopp verhängen und es kommt unter Umständen zu Gerichtsverfahren. Deswegen ist es unabdingbar, dass Sie eine Baugenehmigung haben, bevor Sie Ihr Bauvorhaben beginnen.

Da in Österreich das Baurecht Ländersache ist, gibt es neun verschiedene Bauordnungen. Sie müssen sich also explizit für Ihr Bundesland erkundigen, welche Bestimmungen hier gelten.

Grundsätzlich wird bundesweit zwischen drei verschiedenen Bauvorhaben unterschieden:

• geringfügige beziehungsweise anzeige- und bewilligungsfreie Bauvorhaben
• anzeigepflichtige Bauvorhaben
• bewilligungspflichtige Bauvorhaben

Anzeige- oder bewilligungsfreie Bauvorhaben richten sich nach den jeweiligen Ländern. Meist geht es hier aber um geringfügige Instandsetzungsmaßnahmen wie eine Fassadenrenovierung, den Austausch von Fenster oder den Bau eines Geräteschuppens.

Auch anzeigepflichtige Bauvorhaben unterscheiden sich je nach Bundesland. Anzeigepflichtig sind größere Sanierungsmaßnahmen sowie Änderungen in der Raumeinteilung, der Bau einer Garage oder eines Wintergartens oder eine Umzäunung des Grundstücks.

Wenn Sie ein Haus bauen, dann handelt es sich hierbei um die Errichtung eines neuen Gebäudes, was immer bewilligungspflichtig ist.

Sie reichen Ihr Bauvorhaben bei der zuständigen Gemeinde beziehungsweise dem Magistrat ein. In Wien wenden Sie sich an MA 64 (für die Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen) und MA 37, die Baupolizei.

Je nach Bundesland unterscheidet es sich, was genau eingereicht werden muss. Erkundigen Sie sich deswegen rechtzeitig bei Ihrer Gemeinde. Die meisten Gemeinden haben einen zuständigen Ansprechpartner oder halten Bausprechtage ab, die Detailfragen klären können.

Immer erforderliche Unterlagen sind:

• Baupläne
• schriftliche Baubeschreibung
• Nachweis des Grundeigentums
• statistische Berechnungen
• Energieausweis

Ein Beispiel für weitere geforderte Unterlagen, in diesem Fall in Wien:

• Ansuchen um Baubewilligung
• Baupläne
• Zustimmung der im Grundbuch eingetragenen Grundeigentümer/ Nachweis des Grundeigentums
• Energieausweis in elektronischer Form
• Nachweis über Schallschutz
• Nachweis über den Einsatz alternativer Energieversorgungssysteme ODER Nachweis darüber, warum der Einsatz solcher nicht realisierbar ist
• Bestätigung der Planverfasser, dass Grundsätze zum barrierefreien Bauen eingehalten werden
• Nachvollziehbare Berechnung der Anliegerleistungen
• Nachweis über Erfüllung der Stellplatzverpflichtung
• Statische Berechnungen und Fundierungskonzept
• Gestaltungskonzept Garten bei Neubauten ab Bauklasse II
• Nachweis der Verfügbarkeit einer ausreichenden Wassermenge zur eventuellen Brandbekämpfung
• Eintragung von Standplätzen für Müllbehälter
• Unterlagen zur architektonischen Begutachtung der Abteilung Architektur und Stadtgestaltung

Wie Sie sehen, brauchen Sie detaillierte und vollständige Unterlagen, um eine Baugenehmigung zu beantragen und zu erhalten. Es reicht also nicht, dass Sie eine grobe Idee haben oder einfach nur wissen, dass Sie ein Haus auf einem bestimmten Grundstück bauen wollen.

Wenn Sie die notwendigen Unterlagen eingereicht haben, werden je nach Bundesland Ihre Nachbarn informiert und es kann zu einer Bauverhandlung kommen. In einer Bauverhandlung haben alle involvierten Personen und Behörden die Gelegenheit, ihre Interessen zu vertreten. Sind Probleme aus dem Weg geschafft, wird Ihnen die Baugenehmigung schriftlich erteilt.

Nehmen wir als Beispiel das Bundesland Oberösterreich.

1. Hier müssen Sie zuerst alle Unterlagen bei der zuständigen Baubehörde einreichen.

2. Dann erfolgt eine Vorprüfung durch die Baubehörde. Das bedeutet, dass unter anderem der Flächenwidmungs- und Bebauungsplan überprüft wird und abgestimmt wird, ob Sie sich an die Vorgaben gehalten haben.

3. Danach folgen mündliche Bauverhandlungen auf der zukünftigen Baustelle. Bausachverständige sowie alle Parteien (Bauwerber und Nachbarn), die zuständige Straßenverwaltung und die Planverfasser treffen sich, um das geplante Bauvorhaben durchzusprechen. Nachbarn können hier Einwände äußern. Sollten jedoch alle Nachbarn vorher schriftlich erklärt haben, dass es keine Einwände zum Bauvorhaben gibt, entfällt die Bauverhandlung.

4. Zu guter Letzt erfolgt die schriftliche Erteilung der Baubewilligung, die zwei Wochen nach Zustellung der Baubewilligung rechtskräftig wird.

In Oberösterreich müssen Sie eine Fertigstellungsanzeige einreichen. Acht Wochen nach Einbringen der Anzeige darf das Gebäude benützt werden. Planen Sie dies also in Ihren Umzug mit ein.

Wie lange ein Baubewilligungsverfahren dauert, hängt von der Größe, Komplexität und von den Nachbarn ab. Ein Bauanzeigeverfahren hingegen ist nach acht Wochen ohne Rückmeldung offiziell erlaubt. Rechnen Sie also mit mindestens zwei Monaten Verfahren.

Die Baugenehmigung ist zeitlich befristet. In Wien beispielsweise beläuft sich die Frist auf vier Jahre. Das bedeutet, dass Ihr Bau innerhalb von vier Jahren nach Erteilung der Bewilligung begonnen werden muss. In Oberösterreich beträgt die Frist drei Jahre. Wird der Bau innerhalb der drei Jahre begonnen, erlischt die Baubewilligung, wenn der Bau nicht innerhalb von fünf Jahren nach Beginn der Bauausführung beendet wurde.  In manchen Bundesländern kann die Frist durch Anträge verlängert werden.

In einigen Bundesländern müssen Sie den Baubeginn sowie das Bauende schriftlich mitteilen. Je nach Land ist der Antrag ein Ansuchen um Benützungsbewilligung oder eine Feststellungsanzeige. Gemäß der geltenden Rechtslage haben Sie dann Überprüfungsbefunde vorzuzeigen, wie etwa den Überprüfungsbefund der Elektrofirma, den Kanalbefund oder Bestandspläne.

Der Bewilligungsantrag ist nicht kostenfrei. Ein Baubewilligungsverfahren für ein Einfamilienhaus kostet zwischen 100 und 200 Euro, je nach Umfang des Bauvorhabens.