Der Bebauungsplan
Grundlage Ihres Bauvorhabens
Sie haben Ihr Grundstück erworben und auch schon Ihr Traumhaus in Aussicht. Große Fenster, vielleicht ein Keller und eine Sonnenterrasse auf dem Flachdach – leider kann der Gemeinderat Ihnen unerwartet den Traum zerstören. Bei der Errichtung eines Neubaus müssen Sie sich genau an den Bebauungsplan halten, welcher unter anderem die Gebäudehöhe vorgibt oder welche Dachformen Sie auf Ihr Haus setzen dürfen.
Der Bebauungsplan basiert auf dem Flächenwidmungsplan und wird vom Gemeinderat jeder Stadt festgelegt.
Was genau ist ein Flächenwidmungsplan?
Unter dem Flächenwidmungsplan versteht sich ein vom Gemeinderat beschlossener Plan, der die Stadt in Flächen unterteilt. Je nach Bundesland sieht diese Unterteilung anders aus, da Grünlands- und Baulandgebietsunterteilung Ländersache sind. Auch wenn die Unterteilungen sich ähneln, unterscheiden sie sich manchmal in ihren Begrifflichkeiten. Das Burgenland beispielsweise unterscheidet zwischen zwei verschiedenen Arten von Baulandgebiet, wohingegen die Steiermark drei verschiedene Kategorien festlegt.
| Bundesland | Baulandgebiet | Verkehrsflächen | Grünland |
| Burgenland | Bauland Aufschließungsgebiete |
Alle Flächen, die nicht der Landwirtschaft dienen, werden gesondert aufgezeigt | |
| Niederösterreich | Bauland Aufschließungszone |
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| Oberösterreich | Ruhender Verkehr Fließender Verkehr |
Landwirtschaft Forstwirtschaft Ödland Sonderwidmungen (Erholungsgebiete, Gärtnereien etc.) |
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| Steiermark | Vollwertiges Bauland (erschlossen, nicht gefährdet oder beeinträchtigt) Sanierungsgebiete (bebaut, aber gefährdet, nicht angemessen erschlossen, durch Lärm beeinträchtigt) Aufschließungsgebiete (unbebaut, gefährdet, nicht erschlossen) |
Hier Freiland statt Grünland genannt: Landwirtschaftliche Gebiete Parks/Erholungsgebiet Kleingartenanlagen Sportflächen Auffüllungsgebiete |
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| Wien | Ländliche Gebiete Erholungsgebiete Schutzgebiete Friedhöfe Sondernutzungsgebiete |
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| Tirol | Tirol unterscheidet in vier Kategorien: Bauland, Sonderflächen (Zweckdefinierung bindend), Freiland (fast gänzliches Bebauungsverbot), Verkehrsflächen | ||
Warum gibt es eigentlich einen Flächenwidmungsplan? Er ist dazu gedacht, die Stadt sinnvoll einzuteilen, Industriegebiete von Wohngebieten zu trennen und ländliche Zersiedlung zu verhindern. Zersiedlung beschreibt die Zerstreuung von Siedlungsgebieten. Ohne Flächenwidmungsplan könnte jeder einfach ein Haus irgendwo in die Landschaft setzen und dort kleine Siedlungsgebiete gründen, die keinen ordentlichen Anschluss an öffentliche Verkehrsmittel haben, wodurch die Abhängigkeit von Autos steigt.
Aber auch innerhalb der unterschiedlichen Flächen einer Stadt gibt es Nutzungskategorien. Die Unterteilungen innerhalb des Baulandes sind für Sie als Häuslbauer besonders wichtig. Grundsätzlich gilt: Sie können Ihr Haus nur in Wohngebieten oder gemischten Gebieten bauen. Jedes Bundesland hat hier seine eigenen Unterteilungen.
| Bundesland | Nutzungskategorien Bauland |
| Burgenland | Wohngebiet Dorfgebiet Geschäftsgebiet Betriebsgebiet Industriegebiet Gemischtes Baugebiet |
| Niederösterreich | Wohngebiet Agrargebiet Kerngebiet Einkaufszentren und Fachmärkte Betriebsgebiet Industriegebiet Sondergebiet Gebiet für erhaltenswerte Ortsstruktu |
| Oberösterreich | Wohngebiet W für dauerhafte Wohnungen Dorfgebiet D für Land-/Forstwirtschaften und Kleinhausbauten Kurgebiet KUR für Kuranstalten, Tourismus-/Erholungsanstalten Kerngebiet K für Verwaltungs-/Wohngebäude und Handlungs-/Dienstleistungsbauten Gemischtes Baugebiet M Eingeschränktes gemischtes Baugebiet MB mit der Option, Wohnbauten auszuschließen Betriebsbaugebiet B für nicht beeinträchtigende Betriebe Industriegebiet I für leicht beeinträchtigende Industriebetriebe Zweitwohnungsgebiet WE für Zweitwohnungen Gebiet für Geschäftsbauten G für Handelsbetriebe größer als 300 Quadratmeter Sondergebiet des Baulands SO für schützenswerte Gebäude (wie Schulen oder Krankenhäuser) und Freizeiteinrichtungen mit überörtlicher Bedeutung (wie Großkinos) |
| Steiermark | Reines Wohngebiet Allgemeines Wohngebiet Ferienwohngebiet Dorfgebiet Kern-, Büro- und Geschäftsgebiet Baugebiet für Einkaufszentren 1 & 2 Gewerbegebiet Industrie- und Gewerbegebiet 1 & 2 Erholungsgebiet Kurgebiet |
| Wien | Wohngebiet – Geschäftsviertel Wohngebiet für förderbaren Wohnbau Gartensiedlungsgebiet Gemischtes Baugebiet – Geschäftsviertel Gemischtes Baugebiet – förderbarer Wohnbau Gemischtes Baugebiet – Betriebsbaugebiet Gemischtes Baugebiet – friedhofsbezogen Industriegebiet Sondergebiet |
| Tirol | Wohngebiet Gewerbe- und Industriegebiet Mischgebiete Kerngebiet Tourismusgebiet Landwirtschaftliches Mischgebiet |
Wo kommt der Bebauungsplan ins Spiel?
In Österreich legt der Bebauungsplan die Bebauung parzellierter Grundstücke fest. Er besagt also, was und wie auf einem Grundstück oder innerhalb eines bestimmten Gebiets gebaut werden darf. Hierbei können vorgeschrieben werden:
- Bauweise
- Bauhöhe
- Baulinie
- Bauklasse
- Verlauf/Breite der Verkehrswege
- Abstandsflächen
Die Pläne können Sie im Gemeinderat einsehen; manchmal fällt dafür eine geringe Gebühr an. Es ist jedoch wichtig, dass Sie sich mit dem Bebauungsplan Ihres zukünftigen Grundstücks auskennen, da es sonst sein kann, dass Ihre Hauspläne nicht verwirklicht werden können.
Zudem behält der Gemeinderat sich vor, die Bebauungspläne je nach Bedarf abzuändern. Sollte eine solche Änderung beschlossen worden sein, wird der Plan sechs Wochen lang öffentlich ausgehangen. Sollte es Einwände oder Stellungnahmen geben, zum Beispiel wenn es sich um Ihr vor wenigen Tagen gekauftes Baugrundstück handelt, können Sie diese innerhalb der Auflagefrist einreichen. Die Stellungnahmen werden dem Gemeinderat vorgelegt, haben jedoch keine rechtliche Grundlage.
Auf eine Änderung des Bebauungsplans kann eine Bausperre von bis zu drei Jahren folgen. Erkundigen Sie sich also vorher, ob Ihr neues Grundstück vielleicht nicht noch zehn Monate unter einer solchen Sperre zu leiden hat.
Wie Sie einen Bebauungsplan lesen können
Den Flächenwidmungsplan sowie Bebauungspläne innerhalb Wiens können Sie online abrufen. Es ist sinnvoll, wenn Sie sich die Legende des Bebauungsplans daneben öffnen, da in solchen Plänen grundsätzlich viel mit Buchstaben sowie Abkürzungen gearbeitet wird.
Ein Beispiel: Ein Gebiet ist auf der Nordseite mit einer gestrichelten Linie abgegrenzt, an den anderen drei Seiten hat die Linie von Punkten unterbrochene Striche.
Die erste Linie bedeutet, dass es sich hierbei um eine Grenzlinie handelt. Die anderen drei Linien bezeichnen Straßenfluchtlinien.
Das Gebiet ist mit der Buchstabenkombination „Eklw“ gekennzeichnet. Das bedeutet, dass dieses Gebiet ein Kleingartengebiet für ganzjähriges Wohnen ist und zum städtischen Grünlandsgebiet gehört.
Zwischen diesem Gebiet und dem darüber findet sich der Buchstabe „G“. Hierbei handelt es sich um ein Gebiet der gärtnerischen Ausgestaltung.
Das Gebiet über der Kleingartenanlage ist mit längeren, unterbrochenen Strichen begrenzt. Die Striche zeichnen Baufluchtlinien ein. Baufluchtlinien legen eine Grenze fest, die mit Gebäuden nicht überschritten werden darf. Dazu zählen auch unterirdische Gebäude oder Vorbauten. Das ist wichtig zu wissen, falls Sie einen Keller oder einen Erker an Ihrem neuen Haus planen, der nahe an der Baufluchtlinie liegt.
Das Gebäude an sich ist folgendermaßen ausgezeichnet: GBGV III g 60% BB.
| Zeichen | Aufschlüsselung |
| GBGV | Gemischtes Baugebiet – Geschäftsviertel |
| III | Zulässige Gebäudehöhe: mindestens 9 m, höchstens 16 m |
| g | Geschlossene Bauweise |
| 60% | 60% des Bauplatzes dürfen bebaut werden |
| BB | Besondere Bestimmungen, die im Textteil des Bebauungsplans genauer erläutert werden |
Hätten Sie hier ein Bauvorhaben von nur 6 Metern Höhe eingereicht, dann wäre dies nicht bewilligt worden. Deswegen ist es wichtig, dass Sie sich den Bebauungsplan noch vor Kauf Ihres Grundstücks ansehen und aufschlüsseln.