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Grenzbebauung

Was darf wo errichtet werden?

Auf Ihrem Grundstück sind Sie der Herr und dürfen – weitestgehend – bauen, was Sie möchten. Das Ganze gestaltet sich aber etwas schwieriger, wenn die Grundstücksgrenze betroffen ist, denn die teilen Sie sich schließlich mit Ihren Nachbarn. Zäune, Mauern und Garagen sind also keine reine Privatangelegenheit, sondern bedürfen der Absprache mit dem Nachbarn und unter Umständen dem Bauamt. Erfahren Sie daher im folgenden Artikel, wie Sie sich bei der Grenzbebauung korrekt verhalten.

Welche Abstandsflächen müssen eingehalten werden?

Auf jedem Grundstück müssen bei der Bebauung bestimmte Abstände zu den Außengrenzen eingehalten. Hier sind drei Vorgaben wichtig:

  • Bebauungslinien legen genau fest, wo die Gebäudeaußenkante errichtet werden muss und legen damit die genaue Position des Gebäudes fest.
  • Baufluchtlinien bestimmen, wie groß der bauliche Abstand zu einer Straße sein muss.
  • Baugrenzen dagegen grenzen den Teil des Grundstücks ein, der frei bebaut werden darf. Innerhalb der Baugrenzen kann das Gebäude also an einem beliebigen Platz gebaut werden.

Der Bereich zwischen den Bau- und Grundstücksgrenzen zählt also zu den Abstandsflächen. Wie groß diese sein müssen, ist nicht bundesweit geregelt, sondern wird von jedem Bundesland eigenständig festgelegt. Im Schnitt belaufen sich die geforderten Mindestabstände aber auf drei bis sechs Meter.

Einige Beispiele:

In der Steiermark beträgt der Mindestabstand zwei Meter zuzüglich eines weiteren Meters pro Stockwerk des Hauses. In Oberösterreich ist ein Abstand von mindestens drei Metern vorgegeben. In Wien müssen es schon sechs Meter sein und im Burgenland ist die Ausgangslage noch komplexer: Hier muss seitlich und hinter dem Haus mindestens eine Fläche freigehalten werden, die der halben Gebäudehöhe minus einem Meter entspricht, in jedem Fall aber mindestens drei Meter.

Dächer und Balkone

In vielen Fällen werden Vorsprünge am Gebäude in der Abstandsregelung anders berücksichtigt. Dachvorsprünge, Erker und Balkone dürfen in den meisten Bundesländern sogar über die Baufluchtlinien hinausragen.

Dennoch sind auch hier Mindestabstände einzuhalten. In Oberösterreich betragen diese zwei Meter zur Bauplatzgrenze für Balkone und einen Meter zur Grundgrenze für den Dachvorsprung. In Niederösterreich müssen Balkone und Erker die Mindestgrenze von drei Metern zum Nachbargrundstück einhalten.

Gibt es Ausnahmeregelungen?

Grundsätzlich sind die Bestimmungen in Österreich sehr strikt. Werden die geforderten Abstände nicht eingehalten, kann die Bauführung der zugrundeliegenden Bewilligung widersprechen. Ist ein Gebäude bereits errichtet worden, das sich nicht an entsprechende Abstandsmaße hält, kann es abgerissen werden.

Allerdings haben die unterschiedlichen Bundesländer teilweise Ausnahmeregelungen formuliert. In Niederösterreich beispielsweise genügt ein geringerer Abstand, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:

  • Es dient der Erhaltung von Altortgebieten oder der Wahrung des Charakters von Schutzzonen.
  • Ein freier Lichtfall von 45 Grad auf die Hauptfenster der Nachbargebäude ist dennoch gewährleistet.
  • Es liegen keine hygienischen oder brandschutzbezogenen Bedenken vor.

Wie steht es um Nebengebäude?

Dass das Haupthaus die jeweiligen Abstandsflächen einhalten muss, bedeutet nicht zwingend, dass diese komplett frei bleiben müssen. Viele Hausbesitzer möchten zum Beispiel gerne ein Gartenhaus oder eine Garage möglichst nah an der Grundstücksgrenze errichten, um den Platz optimal zu nutzen.

Auch hier gilt: Die genauen Bestimmungen sind Sache der Bundesländer. Entscheidend ist aber immer der genaue Bauplan des Grundstücks, der exakt vorsieht, was wo gebaut werden darf.

Die konkreten Regelungen sehen dann beispielsweise so aus:

  • In Niederösterreich darf im hinteren und seitlichen Bauwich ein Nebengebäude errichtet werden, wenn die hier bebaute Fläche 100 Quadratmeter und in der Höhe drei Meter nicht überschreitet.
  • In Vorlaberg genügt für kleine Gebäude ein Abstand von zwei Metern, für Nebengebäude bis zu einer Höhe von 1,80 Meter sogar ein Meter.
  • In Wien können Nebengebäude in Ausnahmefällen sogar auf laut Bauplan unbebaut zu belassenen Flächen errichtet werden, nämlich wenn die Gebäude nicht höher als 2,50 Meter ausfallen und für die Fläche keine gärtnerische Ausgestaltung vorgesehen ist.

Ist die Errichtung eines Nebengebäudes nach den landesspezifischen Vorgaben erlaubt, sind Sie nicht auf die Erlaubnis Ihrer Nachbarn angewiesen. Im Sinne eines guten Nachbarschaftsverhältnisses ist es aber sicherlich ratsam, sie einzubeziehen.