Was bedeutet es, ein Grundstück zu pachten?

• Kaufen
• Pachten
• Mieten

Wenn Sie ein Grundstück erben, fällt dies unter die Kategorie „Kaufen“, da Sie das Grundstück erwerben und es den Besitzer wechselt. Der Eigentumswechsel ist das Hauptmerkmal des Grundstückskaufs.

Ein Grundstück zu pachten bedeutet, dass Sie Nutz- und Nießrecht über ein Grundstück haben, es Ihnen aber nicht gehört. Es ähnelt der Miete, aber wenn Sie ein Grundstück mieten, können Sie es entweder gewerblich oder privat mieten, während Sie ein gepachtetes Grundstück privat und gewerblich gleichzeitig nutzen dürfen. Die Grundstücksmiete ist ein sehr seltenes Modell für Privatpersonen, wohingegen die Grundstückspacht häufiger vorkommt.

Das Modell ist besonders interessant für Bauherren, die zur Zeit des geplanten Baubeginns nicht genug finanzielle Mittel besitzen, um sowohl den Kauf eines Grundstücks als auch den Bau des Hauses zu finanzieren. Wenn Sie keinen Kredit aufnehmen möchten, bietet es sich an ein Grundstück zu pachten.

Wenn Sie das Grundstück pachten, dann haben Sie das Recht, dort ein Gebäude zu errichten. Nach Ablauf des Pachtvertrags verlieren Sie alle Ansprüche, was bedeutet, dass Sie mitunter Schulden machen, um ein Haus zu bauen, nur um dieses Haus zu verlieren und auf den Schulden sitzenzubleiben. Oftmals werden Grundstücke jedoch für 99 Jahre verpachtet – die Pacht kann dann von Ihren Erben erneuert werden. In dem Fall bleibt das Haus im Familienbesitz.

Die rechtliche Situation ist im österreichischen Baurechtsgesetz geregelt.

Was sich in Deutschland Erbbaurecht nennt, ist in Österreich das Baurechtsgesetz, welches die rechtlichen Grundlagen für Bauten auf Pachtgrundstücken festlegt.

Das Gesetz schreibt vor, dass der Pachtvertrag auf mindestens zehn und höchstens hundert Jahre geschlossen werden darf. Grundstückseigentümer und Baurechtnehmer werden im Grundbuch eingetragen; die Eintragung erfolgt beim zuständigen Bezirksgericht.

Das Baurecht kann sich auch nur auf Teile des Grundstücks, jedoch nicht auf das gesamte Grundstück erstrecken. Erkundigen Sie sich im Voraus, was bei Ihrem gepachteten Grundstück der Fall ist.

Als Gegenleistung für die Verpachtung zahlt der Pächter einen monatlichen Bauzins. Sollte der Zins zwei Jahre in Folge nicht gezahlt worden sein, darf der Verpächter das Pachtverhältnis vorzeitig beenden.

Nach Ablauf des Vertrags fällt das Gebäude an den Grundstücksbesitzer. Allerdings muss dem Baurechtsnehmer – also Ihnen – eine Entschädigung in Höhe von 25 Prozent des Gebäudewerts bei Beendigung des Vertrags gezahlt werden, sofern nicht anders geregelt.

Wie jeden Vertrag sollten Sie auch den Pachtvertrag vorher von einem Notar oder Anwalt gegenlesen lassen, damit Sie nicht in versteckte rechtliche Fallen tappen. Gerade in der außergewöhnlichen Situation, ein Gebäude aber kein Grundstück zu besitzen, müssen Sie sich besonders absichern.

Es sollte der genaue Zweck Ihres Gebäudes festgehalten werden, damit Ihnen auch das richtige Baurecht eingeräumt wird und nicht nur das Recht, einen Gartenschuppen zu bauen. Weiters muss die Höhe des Bauzins festgelegt werden und auch, ob es sich hier um einen gestaffelten oder gleichbleibenden Zins handelt.

Sie können zudem fixieren, in welcher Höhe die Entschädigung nach Fristende des Vertrags ausfällt – und ob es überhaupt eine Entschädigung geben wird.

Regeln Sie außerdem, wer das Grundstück, Zufahrtswege und Begrünung instand halten muss. Liegt diese Pflicht bei Ihnen oder beim Grundstücksbesitzer?