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Gewerbe vermieten

Nicht nur Mietwohnungen und Miethäuser werden gerne als Kapitalanlage verwendet, auch die Vermietung von Gewerbe-Immobilien steht mittlerweile hoch im Kurs. Dabei stehen verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung, wie etwa Lagervermietung, Garagenvermietung und Hallenvermietung. Ganz gleich, ob Sie eine große Halle vermieten eine kleinere Garage vermieten: Sie sollten sich vorab über die Risiken und rechtlichen Aspekte informieren.

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Vermietung von Gewerbeimmobilien ist aufwändiger als bei Wohnimmobilien.
  • Gewerbevermietung ist (in Ausnahmefällen) mit und ohne Umsatzsteuer möglich.
  • Der Mietpreis kann frei gewählt werden – eine Mietzinsbegrenzung gibt es nicht.
  • Mietzinserhöhungen müssen im Mietvertrag geregelt sein.
  • Häufig sind Investitionen erforderlich, bevor ein Objekt erfolgreich vermietet werden kann.
  • Der Mietvertrag kann nicht wegen Eigenbedarf gekündigt werden.

Keine Mietpreisbremse bei Gewerbeimmobilien

In vielen deutschen Städten gilt eine Mietpreisbremse, wodurch Vermieter an bestimmte Grenzen bei der Gestaltung ihrer Mietpreise und Mieterhöhungen gebunden sind. Dies ist in Österreich bei Immobilien, die für die Ausübung eines Gewerbes vermietet werden, nicht der Fall.
 
Der Vermieter kann also die Höhe vom Mietzins nach eigenem Belieben festsetzen. Auch aus diesem Grund ist es sinnvoll, Gewerbeimmobilien mit Makler zu vermieten, da dieser oftmals besser in der Lage ist, einen möglichst hohen Mietzins zu erzielen, ohne diesen so hoch anzusetzen, dass sich keine Interessenten für das Mietobjekt finden.

Vermietung Gewerbe und Garage vermieten - Wie sind Mietzinserhöhungen geregelt?

Vermieter von Gewerbeimmobilien sind zwar nicht an eine Mietpreisbremse gebunden, die Erhöhung der Miete muss aber im Vorfeld vertraglich geregelt werden. Dazu gibt es unterschiedliche Möglichkeiten:

  • Staffelmiete: Im Mietvertrag kann bereits im Vorfeld festgelegt werden, zu welchem Zeitpunkt die Miete sich um einen bestimmten Betrag oder um einen Prozentsatz der bisherigen Miete erhöht.
  • Umsatzmiete: Die Höhe der Miete kann vom Umsatz des Mieters abhängig gemacht werden. Dies ist insbesondere dann von Vorteil für den Vermieter, wenn das in der Immobilie untergebrachte Unternehmen erfolgreich ist. Unter Umständen können so deutlich höhere Mieteinnahmen erzielt werden. Um zu große Verluste zu vermeiden, wenn sich nicht der erhoffte Erfolg einstellt, sollte gleichzeitig eine Mindestmiete festgelegt werden.
  • Wertsicherungsklauseln: Mit bestimmten Formulierungen im Mietvertrag kann erreicht werden, dass Sie nicht durch die Inflation des Geldes immer weniger für den gezahlten Mietvertrag bekommen. So kann sich der Mietpreis beispielsweise am Verbraucherindex orientieren. Um den Mietvertrag mit einer Wertsicherungsklausel rechtssicher zu formulieren, sollten Sie diese Aufgabe einem Makler oder einem Fachanwalt für Mietrecht überlassen.
  • Mieterhöhung bei Investitionen: Nimmt der Vermieter Modernisierungen an der Gewerbeimmobilie vor, so kann er bei einem entsprechend formulierten Mietvertrag die Miete an die neuen Gegebenheiten anpassen.

Vermietung von Gewerbe-Immobilien: Risiko eines Leerstands ist hoch

Gewerbeimmobilien sind als Kapitalanlage gut geeignet. Allerdings bergen sie auch ein gewisses Risiko, denn ein Leerstand ist deutlich wahrscheinlicher als bei einer Wohnung oder einem Haus. Während Wohnraum knapp ist und somit in der Regel beim Auszug eines Vermieters schnell eine erneute Vermietung erfolgen kann, sieht das bei Gewerbeimmobilien anders aus. Gewerbetreibende benötigen eine Immobilie, die ihren ganz individuellen Anforderungen entspricht. Daher gibt es oftmals nur wenige ernsthafte Interessenten.

Vorsicht: Vor einer erneuten Vermietung müssen in der Mehrzahl der Fälle Umbaumaßnahmen durchgeführt werden, damit der neue Mieter das Objekt für seine Zwecke nutzen kann.

Alternative: Vermietete Gewerbeimmobilien verkaufen

Während Häuser oder einzelne Wohnungen den besten Verkaufspreis erzielen, wenn sie unvermietet verkauft werden, verhält sich dies bei Gewerbeimmobilien genau umgekehrt. Die meisten Interessenten möchten die Immobile nämlich nicht selber nutzen, sondern betrachten sie als Investitionsobjekt. Daher ist es von Vorteil, wenn bereits ein Mieter vorhanden ist, und das Risiko eines Leerstandes entfällt.

Wenn Sie daher mit dem Gedanken spielen, Ihre Immobile früher oder später zu verkaufen, brauchen Sie sich keine Gedanken darüber machen, ob es von Nachteil sein könnte, sie vorher noch zu vermieten. Ein zuverlässiger Mieter ist sowohl während der Vermietung als auch bei einem späteren Verkauf ein echter Gewinn für Sie.

Gewerbevermietung mit Umsatzsteuer

Die Vermietung von Wohnräumen erfolgt meist ohne Umsatzsteuer. Bei Gewerbeimmobilien hat der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen dagegen die Möglichkeit, mit Umsatzsteuer zu vermieten. Dem Steuersatz von 20 Prozent unterliegen folgende Punkte:

  • die Vermietung und Verpachtung von Maschinen und sonstigen Betriebsvorrichtungen
  • Garage vermieten
  • die Vermietung von beweglichen Einrichtungsgegenständen (in Wohnungen)
  • Heizkosten im Rahmen der Vermietung zu Wohnzwecke,
  • kurzfristige Vermietung von Geschäftsräumen

Seit Januar 2017 unterliegt die kurzfristige Vermietung von Geschäftsräumen der Umsatzsteuerpflicht. Kurzfristig bedeutet nicht länger als 14 Tage. Der Vermieter darf das Grundstück bzw. die Immobilie sonst nur zur Ausführung von Umsätzen, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen, für kurzfristige Vermietungen oder zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses verwenden.

Alle anderen Umsätze aus der Vermietung und Verpachtung sind unecht von der Umsatzsteuer befreit. Dazu gehören die Vermietung von:

  • Büros
  • Geschäftsräumlichkeiten
  • Lagerplätzen
  • Sportplätzen
  • Saalräumlichkeiten

Ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf bei Gewerbe Vermietung möglich?

Während Vermieter von Wohnraum unter bestimmten Voraussetzungen den Mietvertrag wegen Eigenbedarf kündigen können, ist dies nicht immer möglich, wenn Sie eine Halle vermieten oder ein Lager vermieten. Hier ist der Immobilienbesitzer oft durch den Mietvertrag gebunden und kann seinen Mieter nicht einfach kündigen.

  • Aus diesem Grund sind befristete Verträge eine gute Lösung, wenn die Gewerbeimmobilie zu einem späteren Zeitpunkt selber genutzt werden soll. 
  • Ist keine spätere Eigennutzung geplant, haben aber auch Vermieter Interesse an einem möglichst langen Mietverhältnis
  • Auf Grund der unterschiedlichen Anforderungen an Gewerbeimmobilien ist ein Mieterwechsel meistens auch mit einem Umbau verbunden, durch den Kosten entstehen.
  • Auch das Risiko für einen Leerstand darf nicht unterschätzt werden, denn im Gegensatz zu Häusern und Wohnungen lassen sich Gewerbeimmobilien oft nicht schnell erneut vermieten.

Gewerbe Vermietung mit Makler

Bei der Vermietung von Gewerbe-Immobilien empfiehlt es sich in den meisten Fällen, einen Makler zu beauftragen. Dieser verfügt über die nötige Erfahrung, um die Vermietung bestmöglich abzuwickeln und übernimmt unter anderem folgende Aufgaben:

  • Er bewirbt das Objekt und sorgt so dafür, dass sich möglichst viele Interessenten finden.
  • Er kennt den Markt und kann gemeinsam mit Ihnen einen realistischen Mietpreis festsetzen.
  • Er kann einen rechtssicheren Mietvertrag erarbeiten, der alle für Sie wichtigen Klauseln enthält. 
  • Er übernimmt größtenteils die Kommunikation mit den Interessenten.

Im Gegensatz zur Vermietung von Wohnimmobilien in Deutschland sind Sie in Österreich nicht an das Bestellerprinzip gebunden. Sie können die Maklerkosten somit auch auf den Mieter umwälzen.

Fazit: Gewerbe Vermietung ist aufwändig, bietet aber auch vielfältige Chancen

Bei der Vermietung von Gewerbe-Immobilien müssen wichtige Dinge beachtet werden. Die Durchführung und die Verwaltung sind aufwändiger, als bei einer Immobilie, die zu Wohnzwecken dient. Dafür sind deutlich höhere Einnahmen möglich, wenn Sie nicht gerade nur eine Garage vermieten, denn eine Mietpreisbremse gibt es nicht.

Allerdings ist Vermietung von Gewerbe-Immobilien nicht unbedingt als Investition für Anfänger geeignet, da diese mit einem nicht unerheblichen Aufwand und auch einem hohen Risiko verbunden ist. Viele Gewerbe-Immobilien stehen über einen längeren Zeitraum leer und verursachen dadurch Kosten an Stelle von Einnahmen.

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