Haus vermieten - kostenlos den passenden Mieter finden!

Wer sein Haus nicht selber bewohnt, es aber auch nicht verkaufen möchte, wird es in den allermeisten Fällen vermieten. Ein Haus zu vermieten birgt jedoch auch Risiken. Was Sie bei der Vermietung eines Hauses beachten und welche typischen Fehler Sie unbedingt vermeiden sollten, erfahren Sie hier.

Inhaltsverzeichnis

1. Haus zu vermieten: Was Sie bei der Wahl des Mieters beachten sollten
2. Was muss im Mietvertrag geregelt werden?
3. Haus vermieten mit oder ohne Makler?
4. Einfamilienhäuser sind meist keine lukrative Investition
5. Haus zu vermieten: Was gibt es für Alternativen?
6. Fazit: Ein Haus zu vermieten, bedarf große Sorgfalt

Das Wichtigste in Kürze

• Ein Einfamilienhaus eignet sich nur seltenen Fällen als Investitionsobjekt. 
• Bei der Vermietung von Mehrfamilienhäusern können oft gute Einkünfte erzielt werden.
• Der Mietvertrag sollte rechtssicher und vermieterfreundlich gestaltet sein.
• Bei der Wahl der Mieter ist besondere Sorgfalt erfordert, da die Vermietung eines Hauses üblicherweise ein höheres finanzielles Risiko birgt, als beispielsweise eine vermietete Wohnung.
• Ein guter Makler hilft Ihnen dabei, einen vermieterfreundlichen Mietvertrag aufzusetzen, einen angemessenen Mietpreis zu berechnen und einen solventen Mieter zu finden.
   

Haus zu vermieten: Was Sie bei der Wahl des Mieters beachten sollten

Bei der Wahl der zukünftigen Mieter sollten Sie sorgfältig vorgehen. Ist einmal der „falsche“ Mieter eingezogen, ist es für Sie als Vermieter nämlich schwierig, ihn wieder loszuwerden. Prüfen Sie daher genau, ob der Interessent auch langfristig in der Lage ist, die Miete zu zahlen. Andernfalls können finanzielle Probleme auf Sie zukommen. Zusätzlich zur Schufa-Auskunft sollten Sie auch die Frage stellen, warum Ihr Gegenüber ein Haus mieten und nicht kaufen will.

Heutzutage sind Immobilien dank der niedrigen Zinsen leichter zu finanzieren, und immer mehr Menschen entscheiden sich daher beim Einfamilienhaus zum Kauf statt zur Miete. Wer von einer Bank keinen Kredit für den Hauskauf bekommt, könnte auch bei der Zahlung der Miete irgendwann Probleme bekommen.

Positiv für Sie ist es dagegen, wenn die Miete aus organisatorischen Gründen erfolgt, beispielsweise, weil die Person sich nicht langfristig an einen Ort binden möchte. Familien, bei denen nur ein Partner für das Einkommen sorgt, können im Fall einer Trennung ebenfalls Probleme bereiten. Hier ist dann nicht sichergestellt, ob der Partner ohne Einkunft die Miete weiterhin zahlen kann oder zum Auszug bereit ist.

Grundsätzlich gilt: Wenn Sie ein Haus zum Vermieten haben, sollten Sie alle Mieter sorgfältig auf Bonität prüfen!

Wenn Sie Ihr Haus in Zusammenarbeit mit einem Makler vermieten, übernimmt dieser in Regel auch die Bonitätsprüfung von Mietinteressenten. Sie profitieren in diesem Fall von seiner Expertise wie Erfahrung und können so das Risiko finanzieller Nachteile, die durch die Vermietung an einen nicht zahlungsfähigen Mieter entstehen würden, deutlich minimieren.

Was muss im Mietvertrag geregelt werden?

Wenn Sie ein Haus zum Vermieten haben, sollten Sie beim Mietvertrag besonders darauf achten, dass dieser auch vermieterfreundlich gestaltet ist. Die folgenden Elemente sind grundsätzlich notwendig, damit der Mietvertrag überhaupt Gültigkeit beanspruchen kann:

• vollständige persönliche Angaben vom Vermieter und allen Mietern
• genaue Adresse des zu vermietenden Hauses
• Mietgegenstand
• Mietzins
• Vereinbarungen zum Zahlungstermin und zur Zahlungsart
• Betriebskosten
• Recht auf Indexanpassung
• Hausordnung
• Höhe der Kaution

Nutzen Sie die Spielräume, die Ihnen das Gesetz ermöglicht. Im Mietvertrag sollten Sie genau festlegen, bis zu welcher Kostenhöhe je erfolgter Reparaturmaßnahmen sich der Mieter beteiligen soll. Auch wenn Sie beispielsweise die Grundsteuer auf dem Mieter umlegen möchten, so sollten Sie dies unbedingt explizit im Mietvertrag festhalten.

Sehr beliebt bei Vermietern sind zeitlich befristete Mietverträge, denn hier können Sie den Mieter nach Ablauf des Mietverhältnisses leichter kündigen. Dies ist bei einem unbefristeten Mietvertrag oft nicht ohne weiteres möglich, wodurch Probleme für Vermieter entstehen können.

Gehört zum vermieteten Haus auch ein Garten, so sollte auch hier vertraglich festgehalten werden, dass der Mieter sich um dessen Instandhaltung und Pflege zu kümmern hat. Auch die Befreiung der angrenzenden Gehwege von Schnee und Eis liegt in Ihrer Verantwortung, wenn Sie nicht im Mietvertrag festhalten, dass hierfür Ihr Mieter zuständig ist.

Während bei einer vermieteten Wohnung die Nebenkosten über den Vermieter abgerechnet werden, können Sie bei der Hausvermietung vertraglich festhalten, dass der Mieter die entsprechenden Verträge für Gas, Wasser und Strom selber mit den Versorgern abschließt.

Haus vermieten mit oder ohne Makler?

Um ein Haus erfolgreich zu vermieten, kann ein Makler hinzugezogen werden. Dieser kümmert sich nicht nur darum, Mieter für die Immobilie zu finden, sondern kann auch überprüfen, ob die Interessenten überhaupt finanziell in Frage kommen würden. Auch bei der Gestaltung des Mietvertrags sind Sie auf der sicheren Seite, wenn Sie Ihr Haus mit Makler vermieten. Er setzt einen vermieterfreundlichen und rechtssicheren Vertrag auf, mit dem Sie im Fall von Konflikten vor vielen Problemen bewahrt werden. Nicht zuletzt sparen Sie auch Zeit, wenn Sie den Großteil der Aufgaben an den Makler übertragen. Die Aufgaben eines Maklers sind typischerweise:

• Erstellung eines Exposés
•  Erstellung und Pflege von Immobilienanzeigen
•  Kommunikation mit Interessenten
• Bonitätsprüfungen bei Interessenten
• Organisation und Durchführung von Besichtigungsterminen
• Berechnung eines ortsüblichen Mietzinses
• Behördengänge

Auf der anderen Seite stehen natürlich die Kosten. Die Maklerprovision, die üblicherweise zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt wird, wird gerne auch vermieden. Daher versuchen Vermieter meist selbst, Mieter für ihre Immobilie zu finden und das Haus ohne Makler zu vermieten. Ein Mieter ist oft schnell gefunden, denn der Wohnungsmarkt ist in vielen Städten angespannt. Bedenken Sie aber auch, dass ein Makler sie vor nicht einkalkulierten Kosten bewahren kann, wenn Sie Ihr Haus ohne Makler vermieten wollen.

Einfamilienhäuser sind meist keine lukrative Investition

Wer ein Einfamilienhaus vermietet, der tut dies in der Regel aus persönlichen Gründen. Wurde das Haus beispielsweise geerbt und besitzt einen emotionalen Wert für den Besitzer, so möchte dieser es möglicherweise nicht verkaufen. Auch wenn das Haus zu einem späteren Zeitpunkt selber oder von den Kindern genutzt werden soll, bietet sich eine Vermietung an.

Gezielt ein Einfamilienhaus zu kaufen, um durch die Mieteinnahmen Einkommen zu generieren, ist dagegen in den meisten Fällen keine gute Idee. Der Vermieter ist für Renovierungs- bzw. Sanierungsmaßnahmen verantwortlich. Diese können bei einem einzelnen Haus schnell so teuer werden, dass sie nicht mehr allein durch die Mieteinnahmen aufgefangen werden können.

Anders sieht dies bei Mehrfamilienhäusern aus, die häufig als Kapitalanlage erworben werden. Diese haben folgende Vorteile:

• Die Mieteinnahmen pro Quadratmeter liegen in der Regel deutlich höher.
• Reparaturen am Haus sind im Vergleich zur Höhe der Mieteinnahmen weniger kostenintensiv.
• Bei mehreren Wohnungen kann sich ein Verwalter lohnen, der dem Vermieter zeitaufwändige Vorgänge abnimmt.

Es ist auch möglich einzelne Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus zu kaufen, um diese zu vermieten. Im Fall von Reparaturen am Haus verteilen sich die Kosten dann auf alle Eigentümer, so dass Sie weniger bezahlen, als bei vergleichbaren Reparaturen an einem Einfamilienhaus.

Haus zu vermieten: Was gibt es für Alternativen?

Ein vermietetes Einfamilienhaus erzielt in der Regel einen geringeren Preis beim Verkauf, als eine vergleichbare Immobilie, die unbewohnt ist. Möchten Sie das Haus zu einem späteren Zeitpunkt verkaufen, bietet sich daher ein befristeter Mietvertrag an. Ist ohnehin bereits jetzt ein Verkauf geplant, so sollte vorher keine Vermietung erfolgen. Anstatt das Haus erst in ein paar Jahren zu verkaufen und so lange zu vermieten, können Sie den Verkauf lieber vorziehen und es leerstehend verkaufen. Der Verkaufserlös könnte dafür aufgewendet werden, in eine Eigentumswohnung zu investieren und diese im Anschluss direkt zu vermieten. So haben Sie einerseits ein geringeres finanzielles Risiko, als auch eine sichere Einnahmequelle.

Sie können sich aber auch überlegen, ob Sie das Haus nicht so umbauen, dass sich daraus mindestens zwei einzelne Wohnungen ergeben. Auf diese Weise können Sie höhere Mietzinseinnahmen generieren und das Haus bleibt weiterhin Ihr Eigentum.

Fazit: Ein Haus zu vermieten, bedarf große Sorgfalt

Ein Einfamilienhaus ist kein klassisches Investitionsobjekt. Wenn Sie ohnehin mit dem Gedanken an einen Verkauf spielen, bietet es sich in den meisten Fällen an, diesen der Vermietung vorzuziehen. Anders sieht es Mehrfamilienhäusern aus. Hier generiert die Vermietung in der Regel lukrative Einnahmen.

In jedem Fall sollten Sie darauf achten, dass der Mietvertrag rechtssicher und nicht zu Ihrem Nachteil ist. Lassen Sie ihn daher ggfs. von einem Juristen überprüfen oder beauftragen Sie für die Vermietung einen Makler, der sich auch um den Mietvertrag kümmert. Wählen Sie Ihre Mieter sorgfältig aus, damit die Vermietung für beide Seiten von Erfolg gekrönt ist.

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